Kommunen planlegger på ulike nivåer med ulik grad av detaljering. Det er plan- og bygningsloven som bestemmer hvordan planleggingen skal gjøres. Alle typer planer blir behandlet politisk, og det er til slutt kommunestyre som avgjør om en plan skal vedtas eller ikke.
Det finnes tre grupper arealplaner som fastsetter arealbruk på forskjellige plannivå:
Hvis noen ønsker å gjennomføre tiltak som er i strid med gjeldende arealplaner (reguleringsplan, områdereguleringsplan, kommunedelplan eller kommuneplanens arealdel), må kommunen vedta en ny reguleringsplan først. Både kommunen, privatpersoner, utbyggere, organisasjoner og andre myndigheter kan komme med forslag til en reguleringsplan, men det er fagkyndige som arealplanleggere og arkitekter som utarbeider planforslag.
Alle planforslag skal vise konsekvensene av forslaget, inneholde en vurdering av om forslaget følger opp overordnede planer, og få fram hvilke interesser som står mot hverandre og hvilke som er prioritert.
Hva er en reguleringsplan?
En reguleringsplan inneholder et plankart, bestemmelser og en planbeskrivelse. Planen har detaljerte bestemmelser om bruk, vern og utforming av arealer, og viser hvordan et areal skal bebygges. Reguleringsplanen kan påby en rekkefølge for gjennomføring av tiltak, som for eksempel at det skal bygges et fortau for å gi sikker skolevei før et nytt boligfelt kan tas i bruk.
En reguleringsplan kan sette vilkår for bruken av planområdet og kan også forby former for bruk. Reguleringsplaner skal utarbeides i de tilfeller det kreves i henhold til lov eller kommuneplanens arealdel. Reguleringsplan kreves når det trengs for å sikre god planlegging, bygging, bruk og vern, med hensyn til både private og offentlige interesser.
Vi kan dele en reguleringsplan opp i to ulike deler; områdereguleringsplaner og detaljreguleringsplaner.
Områderegulering er en reguleringsplan for et område der det er behov for å samordne mange ulike interesser på et mer detaljert nivå. Områderegulering utarbeides som regel av kommunen. Det kan også overlates til andre myndigheter eller private å utarbeide et forslag til områderegulering.
Grunneiere, organisasjoner og andre myndigheter har rett til å fremme forslag til detaljregulering. Forslagene dreier seg oftest om konkrete bygge- og anleggsprosjekter og angir for eksempel byggehøyder, byggelinjer og veiføringer. Private forslag må følge hovedtrekkene for innhold og rammer i kommuneplanens arealdel og gjeldende områdereguleringer.
Reguleringsplan steg for steg
Når du skal starte arbeidet med en reguleringsplan må du først ha et oppstartsmøte med oss. I et slikt oppstartsmøte ser vi på de overordnede rammer og muligheter for området, og vi gir føringer for den videre prosessen.
Bestilling av oppstartsmøte må gjøres av en fagkyndig med kunnskap om reguleringsplanarbeid.
Alle som ønsker å utarbeide en reguleringsplan bør først ta kontakt med kommunen. Et førstekontakt-møte er et møte for gjensidig utveksling av informasjon mellom forslagsstiller og kommunen, og det stilles ingen formelle krav til levering av materiale.
Første steget i å utarbeide en detaljreguleringsplan er at en privat regulant sender inn et forslag planinitiativ til kommunen. Innholdet i planinitiativet er fastsatt i §1 i Forskrift om behandling av private forslag til detaljregulering etter plan- og bygningsloven. Planinitiativet skal tilpasses størrelsen og kompleksiteten til ønsket detaljregulering, men alle punktene som er listet opp i forskriften skal sjekkes ut.
Private forslagsstillere skal sende et planinitiativ til kommunen senest samtidig med forespørsel om oppstartsmøte etter plan- og bygningsloven § 12-8 første ledd andre punktum.
Planinitiativet skal i nødvendig grad omtale premissene for det videre planarbeidet, og redegjøre for
- formålet med planen
- planområdet og om planarbeidet vil få virkninger utenfor planområdet
- planlagt bebyggelse, anlegg og andre tiltak
- utbyggingsvolum og byggehøyder
- funksjonell og miljømessig kvalitet
- tiltakets virkning på, og tilpasning til, landskap og omgivelser,
- forholdet til kommuneplan, eventuelle gjeldende reguleringsplaner og retningslinjer, og pågående planarbeid
- vesentlige interesser som berøres av planinitiativet
- hvordan samfunnssikkerhet skal ivaretas, blant annet gjennom å forebygge risiko og sårbarhet
- hvilke berørte offentlige organer og andre interesserte som skal varsles om planoppstart
- prosesser for samarbeid og medvirkning fra berørte fagmyndigheter, grunneiere, festere, naboer og andre berørte
- vurderingen av om planen er omfattet av forskrift om konsekvensutredninger, og hvordan kravene i tilfelle vil kunne bli ivaretatt.
Oppstartsmøte etter plan- og bygningsloven § 12-8 første ledd andre punktum skal gjennomføres innen rimelig tid etter at kommunen har mottatt forespørsel om dette fra forslagsstilleren. I oppstartsmøtet skal alle temaer som er nødvendig for å klargjøre forutsetningene for det videre planarbeidet og utformingen av det endelige forslaget til detaljregulering avklares. Det bør også avklares om det er krav om konsekvensutredning, og hvilken kunnskap kommunen har om verdier og interesser i området.
For at vi skal forberede oss best mulig til oppstartsmøte må bestillingen inneholde følgende:
- Ansvarlig fagkyndig, navn og kontaktinformasjon
- Forslagsstiller/tiltakshaver, navn og kontaktinformasjon
- Eiendomsopplysninger, gnr. /bnr. adresse, eier
- Bakgrunn for og hensikt med prosjektet
- Er det særlige spørsmål dere ønsker å få avklart?
- Oversiktskart med området markert
- Overordnede planer og føringer. Gjeldende kommuneplan, kommunedelplaner og reguleringsplaner finnes i kartinnsynsløsningen
- Beskrive i hvilken grad prosjektet følger opp gjeldende planer og føringer
- Enkel stedsanalyse (Hva finnes i og rundt området som gir føringer for hvordan planområdet skal brukes/struktureres? Eksempel viktige forbindelser, blå- og grønnstruktur, bebyggelsesmønster, kulturminner, terreng osv)
- Skisse av hovedgrep (Hvordan er forslaget tenkt løst? Skisse av plangrepet med formål, disponering av området, atkomst, utearealer og plassering av bygninger og anlegg)
- Fakta om forslaget (arealstørrelse, arealformål, størrelse på uteoppholdsareal, grad av utnytting, planlagt høyde, parkeringsløsning)
- Redegjørelse for om prosjektet kan utløse krav om konsekvensvurdering jfr. forskrift om konsekvensvurdering
- Redegjørelse for medvirkning i planprosessen utover lovpålagte høringsrunder for eksempel gjennom folkemøter og om det er særlige grupper og interesseorganisasjoner som bør involveres?
Vi vil ta kontakt med deg hvis vi mener bestillingen av oppstartsmøtet ikke inneholder tilstrekkelig informasjon. Dersom planforslaget er i samsvar med overordnet plan trengs normalt ikke planprogram og konsekvensutredning. Kommunen beslutter dette.
Oppstartsvarselet skal inneholde avgrensning av området og formålet med planarbeidet. Dette oversendes til kommunen slik at en saksbehandler kan kvalitetssikret varslingsmaterialet. Det vil bli gitt tilbakemelding til forslagstiller når det kan meldes oppstart. Oppstart av planarbeidet annonseres i lokalavisa, på nettsiden til kommunen og i brev til berørte parter. Frist for å komme med innspill skal stå i varslet og skal være minimum 4 uker.
Dersom det er krav til konsekvensutredning (miljodirektoratet.no), bør et utkast til planprogrammet legges ut til offentlig ettersyn samtidig. Fristen for uttalelse er minst seks uker.
Disse skal varsles:
- Registrerte grunneiere og festere i planområdet.
- Statsforvalter, fylkeskommunen og andre berørte offentlige myndigheter.
- Andre rettighetshavere i planområdet og naboer til planområdet når de blir direkte berørt, så fremt det er mulig.
Fastsette planprogram?
For alle regionale planer og kommuneplaner, og for reguleringsplaner som kan få vesentlige virkninger for miljø og samfunn, skal det som ledd i varsling av planoppstart utarbeides et planprogram som grunnlag for planarbeidet.
Se veileding om planprogram i lovkommentar til plandelen i ny plan- og bygningslov § 4-1 om planprogram.
Når oppstart av detaljreguleringen er gjennomført skal utarbeides et forslag til detaljregulering. Forslagsstiller plikter å framskaffe nødvendig kunnskap om planområdet og foreta nødvendige vurderinger av virkninger, som skal redegjøres for i beskrivelsen. Eventuelle innkomne merknader fra oppstartsvarselet skal kommenteres og eventuelt innarbeides i planforslaget.
Det skal leveres følgende:
- Plankart iht. Nasjonal produktspesifikasjon for arealplan og digitalt planregister (SOSI-fil skal leveres)
- Planbestemmelser
- Planbeskrivelse som oppfyller lovens og veilederens krav til innhold, og samtidig gir en riktig beskrivelse av planforslaget og virkningene av planen
- Risiko- og sårbarhetsanalyse (ROS)
- Eventuelt rammeplan for vann og avløp
- Eventuelt rammeplan for vei
Når planforslaget er sendt inn vil saksbehandler i kommunen gå igjennom forslaget til detaljregulering og drøfte innholdet internt. Det gis deretter en tilbakemelding. Av erfaring vil det være behov med justeringer av forslaget før det fremmes til politisk førstegangsbehandling, og vi tar kontakt hvis det er behov for avklaringer.
Når forslag til detaljreguleringen er ferdig utarbeidet i tråd med plan- og bygningslovens og andre krav satt i oppstartsmøte, sendes planforslaget til kommunen. Kommunen har da 12 ukers frist for å behandles saken (jf. plan- og bygningsloven § 12-11 første punktum). Detaljreguleringen skal nå til politisk behandling. Det skjer ved at kommunens saksbehandler utarbeider en saksfremstilling med et forslag til vedtak. Det er formannskapet, som vedtar (eventuelt avslår) å sende forslaget ut på høring og offentlig ettersyn.
Det er formannskapet som vedtar å legge forslag til detaljregulering ut på høring og offentlig ettersyn. Da overtar kommunen eierskapet til planforslaget. Det er derfor kommunens saksbehandler som sender saken ut på høring og offentlig ettersyn jf. plan- og bygningslovens §12-10.
Når forslag til detaljreguleringen sendes på høring og offentlig ettersyn, så skal registrerte grunneiere og festere og så vidt mulig andre rettighetshavere i planområdet samt naboer få tilsendt brev med henvisning til kommunens hjemmeside for alle relevante dokumenter. Det offentlige ettersynet blir også annonsert i lokalavisen og på kommunens nettside. Høringsfristen er minimum seks uker.
Formålet med høring og offentlig ettersyn er at berørte parter, statlige og regionale myndigheter skal ha anledning til å komme med innspill til forslaget til detaljregulering.
Når forslag til detaljregulering har vært til høring og offentlig ettersyn, så skal alle eventuelle merknader gjennomgås. Forslagstiller får anledning til å lese og kommentere merknadene. Kommunens saksbehandler håndterer en intern prosess hvor alle merknadene vurderes og man avgjør om man skal foreslå om planforslaget skal endres. Selv om det nå formelt er kommunen som eier planforslaget, så blir disse endringene som oftest gjort av forslagstiller.
Hvis det blir store endringer av planforslaget, så kan det være aktuelt å sende planforslaget på ny høring. Hvis det foreligger innsigelser (jf. plan- og bygningslovens § 12-13), så må disse håndteres.
Nå skal planforslaget til politisk behandling for endelig vedtak jf. plan- og bygningslovens § 12-12.
Det skal på nytt utarbeides et saksfremlegg. Denne gangen skal planforslaget først til formannskapet som innstiller til kommunestyret. Av saksframlegget skal det framgå hvordan innkomne uttalelser til planforslaget og konsekvensene av planforslaget har vært vurdert, og hvilken betydning disse er tillagt. Kommunestyret må treffe vedtak senest tolv uker etter at planforslaget er ferdigbehandlet. Er ikke kommunestyret enig i forslaget, kan saken sendes tilbake til formannskapet for ny behandling. Det kan gis retningslinjer for det videre arbeid med planen.
Kommunestyret endelige vedtak om reguleringsplan kan påklages, jf. plan- og bygningslovens§ 1-9.
Når kommunestyret har vedtatt planen (jf. plan- og bygningslovens §12-12), skal registrerte grunneiere og festere i planområdet, og så vidt mulig andre rettighetshavere i planområdet og naboer til planområdet, når de blir direkte berørt underrettes særskilt ved brev. I brevet skal det informeres om klageadgangen og frist for klage.
Planen skal kunngjøres i avis og gjøres tilgjengelig gjennom kommunens hjemmeside.
Kommunestyrets planvedtak kan påklages til Statsforvalteren av parter og andre med rettslig klageinteresse.
Klage i plansaker