Lage ny reguleringsplan

En reguleringsplan er kommunens verktøy for styring av områdeutvikling. En reguleringsplan består av et plankart med tilhørende bestemmelser og en planbeskrivelse.

Plannivå

Kommunen planlegger på ulike nivåer med ulik grad av detaljering. Det er plan- og bygningsloven som bestemmer hvordan planleggingen skal gjøres. Alle typer planer blir behandlet politisk, og det er til slutt kommunestyre som avgjør om en plan skal vedtas eller ikke.

Det finnes tre grupper arealplaner som fastsetter arealbruk på forskjellige plannivå:

Hvis noen ønsker å gjennomføre tiltak som er i strid med gjeldende arealplaner (reguleringsplan, områdereguleringsplan, kommunedelplan eller kommuneplanens arealdel), må kommunen vedta en ny reguleringsplan først. Både kommunen, privatpersoner, utbyggere, organisasjoner og andre myndigheter kan komme med forslag til en reguleringsplan, men det er fagkyndige som arealplanleggere og arkitekter som utarbeider planforslag.

Alle planforslag skal vise konsekvensene av forslaget, inneholde en vurdering av om forslaget følger opp overordnede planer, og få fram hvilke interesser som står mot hverandre og hvilke som er prioritert. 

 

Reguleringsplanarbeidet kan starte på tre ulike måter

  1. ved at kommunen selv utarbeider reguleringsplan
  2. ved at private utarbeider forslag til reguleringsplan
  3. ved at myndighet med ansvar for større samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur utarbeider planforslag, jamfør lovkommentar til plandelen av plan- og bygningsloven § 3-7 tredje ledd, om overføring av planforberedelse til statlig eller regional myndighet

Når du skal starte arbeidet med en reguleringsplan må du først ha et oppstartsmøte med oss. I et slikt oppstartsmøte ser vi på de overordnede rammer og muligheter for området, og vi gir føringer for den videre prosessen.

Bestilling av oppstartsmøte må gjøres av en fagkyndig med kunnskap om reguleringsplanarbeid.

1) Oppstartsmøte

  • Når andre enn kommunen ønsker å fremme forslag til regulering, skal det holdes et oppstartsmøte før det sendes ut varsel om oppstart av planarbeidet. Private kan bare fremme forslag til detaljregulering, ikke områderegulering.
  • På et oppstartsmøte skal kommunen redegjøre for de rammene som gjelder for planarbeidet, for eksempel kommuneplanens arealdel og samfunnsdel, kommunedelplan eller gjeldende reguleringsplaner. Det bør også avklares om det er krav om konsekvensutredning, og hvilken kunnskap kommunen har om verdier og interesser i området.
  • Hva må bestilling av oppstartsmøte inneholde (PDF, 68 kB)
  • Dersom kommunen finner at det er behov for en helhetlig reguleringsplanlegging for et større område, skal reglene for kommunal områderegulering i lovkommentar til plandelen av plan- og bygningsloven § 12-2 om områderegulering, følges. Private kan ikke fremme forslag til områderegulering, men kommunen kan overlate til private å stå for utarbeiding av planforslag etter føringer fra kommunen. Planen behandles som et kommunalt planforslag.
  • Myndighet med ansvar for større samferdselsanlegg og teknisk infrastruktur utarbeider planforslag og kan fremme forslag til områderegulering.

2) Varsel om oppstart

  • Oppstart skal kunngjøres i en avis som er alminnelig lest på stedet og gjennom elektroniske medier, for eksempel kommunens hjemmeside. Oppstart skal varsles både når kommunen og andre setter igang reguleringsarbeid.
  • Dersom det er krav til konsekvensutredning, bør et utkast til planprogrammet legges ut til offentlig ettersyn samtidig. Fristen for uttalelse er minst seks uker.

Disse skal varsles:

  • Registrerte grunneiere og festere i planområdet.
  • Fylkesmannen, fylkeskommunen og andre berørte offentlige myndigheter.
  • Andre rettighetshavere i planområdet og naboer til planområdet når de blir direkte berørt, så fremt det er mulig.

4) Utarbeiding og behandling av planforslag

  • Planutkast utarbeides. Forslagsstiller plikter å framskaffe nødvendig kunnskap om planområdet og foreta nødvendige vurderinger av virkninger, som skal redegjøres for i beskrivelsen.
  • Kommunen skal ta stilling til om innsendt privat planforslag skal sendes ut til høring og offentlig ettersyn. Dette skal skje senest 12 uker etter at planforslaget er mottatt, jamfør forskrift.
  • Dersom kommunen ikke finner grunn til å fremme forslaget skal forslagsstilleren underrettes.
  • Forslagsstilleren kan kreve at avslaget legges fram for kommunestyret dersom planforslaget er i samsvar med områderegulering eller kommuneplanens arealdel.
  • Kommunen kan eventuelt fremme alternativt forslag til regulering av arealet.
  • For større reguleringsplaner og planer som er i strid med kommuneplan, bør det vurderes å ta opp saken i regionalt planforum tidlig i planleggingsfasen. Forslag til reguleringsplan skal sendes på høring til fylkesmann, fylkeskommunen og andre berørte regionale eller statlige myndigheter, se Myndigheter med innsigelseskompetanse i plansaker etter plan- og bygningsloven. Forslaget skal samtidig legges ut til offentlig ettersyn på samme måte som ved varsel om oppstart. Frist for å gi uttalelse og eventuelt fremme innsigelse skal være minst seks uker.
  • Er det krav om konsekvensutredning for planen skal den inngå i planforslaget.
  • Når høringsfristen er utløpt skal kommunen ta stilling til innkomne uttalelser og eventuelle innsigelser. Innsigelser og merknader skal vurderes og om nødvendig drøftes med innsigelsesmyndighetene, eventuelt i regionalt planforum.  Dersom uttalelser fører til vesentlige endringer i planforslaget etter lovkommentar til plandelen av plan- og bygningsloven § 12-14 om endring og oppheving av reguleringsplan, må planen høres og legges ut til nytt offentlig ettersyn med minst seks ukers frist. 
  • Dersom det foreligger innsigelse som ikke er imøtekommet av kommunen, og ikke frafalt av innsigelsesmyndigheten, skal det normalt foretas mekling av Fylkesmannen. Først når meklingen er avsluttet skal kommunen treffe vedtak om planen.
  • Ferdigbehandlet forslag til reguleringsplan skal legges fram for kommunestyret til vedtak. Kommunestyret kan eventuelt få alternative forslag til vehandling. Det skal redegjøres for konsekvensene av forslaget, og hvordan virkningene er vektlagt.
  • Kommunestyret skal treffe vedtak i reguleringssaken senest tolv uker etter at planforslaget er ferdigbehandlet. Kommunestyrets kan vedta å sende planer tilbake til ny behandling.

5) Plan med innsigelse

  • Dersom det foreligger innsigelse (motsegn) til en plan ved behandling i kommunestyret, skal kommunen likevel treffe planvedtak. Deretter skal kommunen sende planen og innsigelsen, med Fylkesmannens tilråding, til Miljøverndepartementet.
  • Departementet avgjør om innsigelsen skal tas til følge og planen endres.

6) Kunngjøring av vedtak

  • Når planen er vedtatt skal registrerte grunneiere, festere og andre rettighetshavere i planområdet og naboer til planområdet når de blir direkte berørt underrettes særskilt ved brev. Brevet skal inneholde opplysning om vedtak, klageadgang og klagefrist.
  • Planen og planbeskrivelsen skal kunngjøres i minst én avis som er alminnelig lest på stedet og gjøres tilgjengelig gjennom elektroniske medier.

7) Klage

  • Kommunestyrets planvedtak kan påklages til Fylkesmannen av parter og andre med rettslig klageinteresse.
  • Departementets avgjørelse i innsigelsessaker kan ikke påklages.

Hva er våre gebyrer?

Kontaktinformasjon

Per Gunnar Løset
Avdelingsingeniør plan, kart/GIS
E-post
Telefon 71 53 24 28
Mobil 943 65 962